麦当劳的房地产神话 ——理解美国的NNN商业地产投资
2016年的一部美国电影The Founder，颠覆了一般大众对麦当劳商业本质的认知：
餐饮巨头麦当劳原来一直是个靠地产赚钱的公司！1.99美元的汉堡和15美元的员工时薪是面子，年收入百亿美元的商业地产帝国才是里子。
而且，这种NNN商业地产的模式，已经成为几乎所有美国零售餐饮巨无霸的标准地产操作。
话从那个经历着中年危机的二流推销员一路逆袭的故事开始。
中年失意的成功逆袭神话
1954年，加州的小城San Bernadino。
Ray Kroc，日后麦当劳的创始人，世界快餐大亨。
当时的Kroc已年过半百，还只是个二流推销员，从他的老家伊利诺斯一路开车到加州，去拜访姓麦当劳的兄弟俩和他们的汉堡店。
当时映入他眼帘的是：巨大的金色拱门下的McDonald’s、精准的流水线汉堡制作流程和人山人海的排队食客。
这时的麦当劳，作为一个成功餐饮品牌的要素好像都具备：标准流水线、食品质量控制、顾客追捧、还有充满魔力的金拱门logo！好像，只差复制和推广的最后一步了。
真的只差最后一步吗？这一步，身后是加州局部网红店，面前则是巨无霸全球第一餐饮连锁。
一步之遥，天渊之别。
这最后一步，对于Ray Kroc，就是盈利模式的确立。
扩张是资本的本质。而麦当劳真正的“秘密配方”，不在汉堡里，而是如何利用汉堡推助资本的生长；反过来看，也可以说，是如何吸引资本推助其品牌的复制和扩张。
Ray Kroc最终改变了麦当劳作为一个品牌的命运。在金融老手Harry Sonneborn协助下，Ray Kroc确立了麦当劳的核心价值在于
可以持续稳定运营的快餐店 –> 长期支付高昂房租的能力 –> 稳定高租金 –> 所在地产的高价值
从麦当劳扩张之初，它的商业成功就不是来自汉堡，而是汉堡店下面的土地！
麦当劳的地产运作模式
截止2018年12 月，麦当劳及其加盟店在美国共有14,000家店面，在全球共有38,000家，其中大约80%的店面，麦当劳自己当地主。目前麦当劳在全球共拥有大约340亿美元的地产，其中仅土地价值就超过55亿美元。
麦当劳的CEO Harry Sonneborn曾对华尔街的投资人说，“我们本质上不是餐饮业，而是房地产业。”房地产一直是麦当劳的商业及效益核心。
麦当劳集团的巨大地产利润来自两个方面：一是加盟店支付的高昂房租；二是餐厅地产的买卖。
1）房租
2018年麦当劳的集团收入，来自品牌加盟店的收入为110亿美元，其中大约70.8亿美元是加盟店向麦当劳支付的房租。也就是说，来自麦当劳加盟店的毛利润，有超过一半是店面租金收入，远超过来自食品销售的利润！
根据服务行业国际工会的报告，麦当劳在地产方面的投资回报率大约在10.5% – 19.3%之间，而快餐行业平均的地产投资回报率为5.9%。
2）地产买卖
2018年麦当劳出售其餐厅地产的收入为100亿美元，这同来自品牌加盟店的收入几乎不相上下。
理解美国的NNN商业地产模式
NNN（Triple Net)即净租赁地产投资，代表租客承担所有的房产税、保险、维修、无论室内，室外，还是停车场，一切费用全部用租客承担。和其他房地产投资不同，NNN是带租约地产，而且是净租赁租约，即租客负责所有的费用，房东不需管理。
成功的商业经营转化为稳定的租金收入，稳定的租金收入又推高了所在地产价值，这就是美国NNN单一租户商业地产的投资逻辑。
麦当劳既是巨无霸大地主，也是全链条开发商。从土地收购开始对项目的地点位置严格筛选，然后按照自己的品牌标准进行标准化的开发建设，建筑建成后交给加盟店入驻，收取稳定丰厚的租金，或者把部分地产以远高于平均市场价出售给投资人。
麦当劳的流水线开发，从土地收购开始，Location、Location、Location! 一般传统的独立麦当劳建筑，其土地收购硬标准有几条：
1- 基地必须临近两条主干道的交叉口；
2- 必须有信号灯；
3- 必须有地面停车位；
4- 基地面积45,000+/- 平方英尺（约合4,200平方米）；
5- 建筑面积4,500平方英尺。
当然，在满足硬条件之外，人口、收入、经济增长的软条件，更是决定选址的重要因素。
过去五年里，麦当劳地产集团在美国新建开发了共计920个快餐实体店，这个数字并不算多。其对地理位置的严格遴选，也可想见。
在美国除了麦当劳之外，大多数的快餐品牌及主要的药妆店，都发展了成熟的地产投资开发部门，把自身的商业运营优势，转化为地产的增值加持。
中国的商业地产进入存量时代，地产增值背后的逻辑也在发生变化，使商业地产接轨国计民生相关的主流经济，把企业的运营优势和品牌价值沉淀为地产增值，潜力无限。